Deleghe assemblea condominiale – le nuove regole
La riforma del condominio, a favore di una maggiore democraticità delle assemblee, ha messo un limite al numero di deleghe che ciascun partecipante può avere quando presenzia alle riunioni di condominio, ponendo attenzione ai fabbricati con più di 20 proprietari. Ha poi stabilito che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
Condominio con più di 20 condomini:
Ora, negli edifici con più di 20 condomini, ogni delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a 1/5 del complessivo numero delle “teste” (ossia dei condomini) e non più di 200 millesimi.
Lo stabilisce l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Art. 67 disp.att.c.c.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i condomini che hanno questi requisiti. Diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto “se previsto dal regolamento, ecc.” Il che sta a significare solamente un fatto: nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d’accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche assembleari.
Inoltre è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 72 disp. att. c.c.).
Art. 72 disp.att.c.c.
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
Nel caso pratico, quindi, il proprietario che possiede più di 200 millesimi (un ente pubblico, per esempio, o un’assicurazione ) non può più farsi rappresentare in assemblea, né da un condomino né tanto meno dall’amministratore, al quale è sempre vietato di ricevere deleghe.
La delega, stabilisce la legge, deve essere scritta.
Inoltre, se un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, designato dai comproprietari interessati a norma dell’art. 1106 del codice.
Se gli edifici sono tanti, con tetti e impianti autonomi, ma con in comune per esempio un garage, un giardino o una caldaia, si può parlare di supercondominio.
La riforma all’art. 117-bis precisa che le disposizioni in materia di condominio si applicano ai supercondomini, per quanto compatibili. E in questi casi, quando i condomini sono più di 60, ciascun condominio deve designare (con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c. c.) il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici e per la nomina dell’amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Condominio con meno di 20 condomini:
In effetti, in questo caso, a parte l’impossibilità di delegare l’amministratore, la situazione non è cambiata. Si suggerisce all’assemblea d’inserire una clausola del genere: “anche al presente condominio si applica quanto stabilito dall’art. 67 disp. att. c.c. in materia di divieto dì’accaparramento di deleghe”.
