Contratti di locazione – calcolo imposta di registro, sanzioni e ravvedimento operoso

A volte accade che il contribuente sia in ritardo nel versamento della tassa di registro per la registrazione del contratto o per gli adempimenti successivi (proroga e risoluzione).

L’agenzia delle Entrate ha previsto la regolazizzaione di tale ritardo tramite il “ravvidimento operoso” con il quale il contribuente, a fronte del versamento della tassa e di una minima sanzione amministrativa, provvede a regolarizzare la proprio posiozione.

Le sanzioni variano però a seconda del tipo di adempimento.

Le tabelle seguenti rissumono quanto previsto.

PRECISAZIONE ALIQUOTE:
La misura dell’Imposta di Registro varia in base alla tipologia di immobile oggetto di locazione, infatti, dobbiamo distinguere tra:

• IMMOBILI AD USO ABITATIVO
  In questo caso si deve pagare l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo.
• IMMOBILI STRUMENTALI
  In questo caso abbiamo l’aliquota dell’1% per le locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva, mentre se il locatore non è soggetto all’imposizione dell’Iva, la locazione è assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2%.
• FONDI RUSTICI
  In questo caso l’aliquota è dello 0,50% e non può essere inferiore alla misura fissa di € 67,00.

CESSIONE:
In caso di cessione del contratto di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di € 67,00, se è previsto un corrispettivo per la cessione allora si applica il 2% di tale importo. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a € 67,00.

RISOLUZIONE:
Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di € 67,00.

PROROGA:
La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.

MODALITA’ DI VERSAMENTO:
L’imposta di registro va pagata prima di presentare la registrazione del contratto, si paga presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. Deve essere versata utilizzando il Modello F23 entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto e, in ogni caso, prima della richiesta di registrazione.

Inoltre, l’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per eccesso o per difetto in base al superamento o meno dei 50 centesimi.

Il pagamento, se non previsto diversamente dal contratto, spetta in parti uguali al locatore ed al conduttore, in ogni caso entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.

Per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale il pagamento può avvenire:

• Ogni anno                                                                                                                                                                     In questo caso il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, applicando il 2% a ciascuna annualità e tenendo conto degli eventuali aumenti ISTAT applicati.

• In unica soluzione
  In questo caso il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto. Utilizzando questa ipotesi si ha diritto ad una detrazione dell’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

PRINCIPALI CODICI TRIBUTO:

TIPOLOGIA	IMPOSTA	CODICE F23
Nuovo Contratto	2%*	115T
Nuovo Contratto (Intero Periodo)	2%*	107T
Rinnovo Annuale	2%*	112T
Proroga	2%*	114T
Cessione (Pagamento Annuale)	2%*	109T
Cessione (Pagamento Unico)	€ 67,00*	110T
Risoluzione	€ 67,00*	113T

 * Vedi Casi particolari nei dettagli delle aliquote.

SANZIONI E INTERESSI:
L’omessa registrazione del contratto, l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono alcuni esempi delle violazioni di carattere fiscale che comportano l’applicazione di sanzioni amministrative.

[icon color=”#94d800″ size=”18px” target=”_blank” name=”awesome-check-sign”] TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

• I contratti di locazione devono essere registrati entro 30gg della data di stipula del contratto. Se il contratto viene registrato dopo tale data, oltre all’imposta di registro dovuta, sono dovuti la sanzione e gli interessi legali previsti per legge.
  L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula e la data di registrazione.

RITARDO	SANZIONI	CODICE F23
Entro 30 giorni	12,50%	671T
Entro l’anno	15%	671T
Oltre l’anno	40%	671T

Gli interessi sono calcolati al tasso legale dal giorno di stipula + 30 giorni e devono essere pagati con codice tributo 731T.
In caso di opzione per la cedolare secca la sanzione va calcolata sull’imposta determinata sulla base del canone dovuto l’intero periodo di durata del contratto.

[icon color=”#94d800″ size=”18px” target=”_blank” name=”awesome-check-sign”]  TARDIVO PAGAMENTO DELLE ANNUALITA’ SUCCESSIVE

• Il pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive deve essere effettuato entro 30 giorni dalla cadenza annuale del contratto di locazione. Se questo termine non viene rispettato oltre all’imposta di registro, saranno dovute anche sanzioni ed interessi legali previsti per legge.
  L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data della cadenza annuale e la data di versamento dell’imposta. Per le violazioni commesse dal 1 febbraio 2011 si applicano le seguenti sanzioni:

RITARDO	SANZIONI	CODICE F23
Entro 30 giorni	3%	671T
Entro l’anno	3,75%	671T
Oltre l’anno	30%	671T

Gli interessi sono calcolati al tasso legale dal giorno di stipula + 30 giorni e devono essere pagati con codice tributo 731T.

[icon color=”#94d800″ size=”18px” target=”_blank” name=”awesome-check-sign”]  TARDIVA REGISTRAZIONE DELLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

• Il pagamento dell’imposta di registro per la risoluzione anticipata di un affitto deve essere fatta entro 30gg dalla nuova data di fine locazione. Se questo termine non viene rispettato oltre all’imposta di registro, saranno dovute anche sanzioni ed interessi legali previsti per legge.
  L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di fine locazione e la data di versamento dell’imposta. Per le violazioni commesse dal 1 febbraio 2011 si applicano le seguenti sanzioni:

RITARDO	SANZIONI	CODICE F23
Entro 30 giorni	3%	671T
Entro l’anno	3,75%	671T
Oltre l’anno	30%	671T

Gli interessi sono calcolati al tasso legale dal giorno di stipula + 30 giorni e devono essere pagati con codice tributo 731T.

[icon color=”#94d800″ size=”18px” target=”_blank” name=”awesome-check”] Ravvedimento Operoso SPRINT  –  0,2% giornaliero entro il 14° giorno

Inoltre, per i contribuenti che regolarizzano gli omessi o i tardivi versamenti di imposte e ritenute entro i quattordici giorni successivi alla scadenza, l’art. 23, comma 31, del decreto legge n. 98/2011, ha previsto la possibilità di ridurre ulteriormente la misura della sanzione ridotta. In particolare, la sanzione si riduce allo 0,2% per ogni giorno di ritardo, se il versamento dell’imposta è effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza e allo stesso si accompagna quello, spontaneo, dei relativi interessi legali e della sanzione entro il termine di trenta giorni dalla scadenza.

Il ravvedimento non è valido se manca il pagamento anche di uno solo degli importi dovuti (imposta, interessi, sanzioni).