Pulizie e servizi condominiali in autogestione

Inquadramento: artt. 1123 – 1124 c.c. art. 9 legge n. 392 del 1978 Il servizio di pulizia delle scale condominiali è solitamente considerato, sia in dottrina che in giurisprudenza, come in servizio istituito dai condomini al fine di migliorare il godimento delle cose comune e che produce un deciso miglioramento anche dell’uso delle cose di proprietà esclusiva.

Non esistono disposizioni circa la necessità che le il servizio di pulizia delle parti comuni venga espletato da un soggetto terzo (portiere, impresa specializzata), poiché ciò è rimesso alla decisione delle singole compagini condominiali.

Ciò posto, l’assemblea può unicamente deliberare in ordine all’assegnazione del servizio ad un operatore piuttosto che ad un altro.

Non si potrebbe invece ammettere che i condomini imponessero un fare a sé stessi ed ai dissenzienti o agli assenti, decidendo che la pulizia delle scale venga svolta personalmente dai singoli proprietari delle unità immobiliari.

Infatti, questo costituirebbe non soltanto un motivo di nullità della delibera, viziata da eccesso di potere, poiché l’assemblea non ha titolo per imporre un comportamento ai singoli proprietari, ma anche una violazione della libera determinazione personale, tutelata in sede costituzionale.

Ciò nonostante, è ammesso che l’assemblea, raccogliendo le volontà di tutti i partecipanti al condominio, accerti che taluni desiderano affidare il servizio a soggetto terzo, mentre altri desiderano effettuarlo in proprio.

A fronte di detta situazione, la parte di servizio che non può essere effettuata dai condomini che hanno espresso parere contrario o sono impossibilitati ad effettuare le pulizie in proprio dovrà essere affidata tramite contratto, d’opera o d’appalto di servizi, a terzi, mentre i condomini che si sono dichiarati disponibili alla pulizia diretta provvederanno da sé.

Le spese del servizio così affidato dovranno essere sostenute solamente dai condomini che non possono o non vogliono effettuare la pulizia in proprio, in base al principio sancito dall’art. 1123, 2° comma, del Codice civile.

Giurisprudenza: Secondo la giurisprudenza, l’assemblea condominiale più decidere di affidare a ciascun condomino l’incombenza di occuparsi direttamente a turno della pulizia delle scale ma, in tal caso, è più che legittimo che qualcuno si rifiuti: una delibera in questo senso, se adottata a semplice maggioranza e non con l’unanimità dei consensi, è nulla.

Perciò, può essere impugnata in qualsiasi tempo dal condomino assente o dissenziente o anche da chi ha votato a favore della deliberazione, purché dimostri di avervi interesse (Cass. n. 12281/1992).

Su analoga questione ha avuto modo di pronunciarsi anche il Tribunale di Genova, che ha rimarcato il principio per cui non è dato all’assemblea condominiale imporre comportamenti specifici ai condomini, mentre essa può lasciare la decisione alla libera determinazione personale dei singoli.

fonte “Il Sole 24 Ore”